Hypotéka a Hypotéky v době krize aneb na jaká rizika se připravit

Ekonomická krize, se kterou se potýkáme, s sebou přináší různá rizika. Ty neobchází ani oblast hypoték a různých půjček, včetně těch z kategorie půjčka na bydlení. Pokud splňujeme běžné požadavky nejen hypotečních bank, zejména však dostatečný příjem, není dnes získat hypotéku velký problém. Navíc v poslední době úrokové sazby klesají a aktuálně se nachází na svých dlouhodobých minimech. Proto se zájem o hypotéky a půjčky na bydlení zvyšuje, což se v uplynulých letech projevilo na růstu počtu i objemu poskytnutých hypoték. Pořídit si hypotéku s sebou ale nese i určitá rizika, na která je nutné myslet.

Riziko číslo 1 – pokles příjmu

Hypotéka v měsíčním rozpočtu domácnosti vytváří povinnou platbu, na kterou je vždy třeba najít peníze. V případě, že tomu tak nebude a splátky neuhradíme, mohou nastat značné komplikace. Existuje samozřejmě řada položek rozpočtu, které při poklesu příjmu můžeme omezit před tím, než nám dojdou zdroje na úhradu splátek hypotéky. Optimální ale je již předem myslet na možná rizika a neřešit pak krizovou situaci v chvatu. Situacemi, ve kterých dochází ke snížení příjmu rodinného rozpočtu, jsou např. ztráta zaměstnání, úmrtí a zdravotní komplikace, nebo narození dítěte a nástup jednoho z rodičů na mateřskou dovolenou. Jaké jsou tedy možnosti zajištění? Možnost přerušení splácení resp. snížení splátek Některé banky ke svým hypotečním produktům nabízí možnost splácení na určitou dobu v případě potřeby přerušit/odložit, případně upravit výši splátek. Tato služba je obvykle určitým nadstandardem, a proto je při jejím sjednání nutné zjistit, za jakých podmínek je možné přerušení splácení/snížení splátek upravit. To se dočteme ve smluvních podmínkách, které mohou obsahovat řadu omezení. Pojištění Pojistit se dnes lze na téměř jakoukoli situaci. Ne vždy je ale pojištění efektivním řešením, jelikož je v mnoha případech poměrně drahé, anebo funguje s řadou omezení. Za efektivní lze považovat zajištění rizika snížení příjmů pojištěním zejména v případech úmrtí a těžších zdravotních komplikací (např. trvalé následky úrazu, pobyt v nemocnici apod.) Méně efektivní je v případě lehčích zdravotních komplikací a ztráty zaměstnání. Rezervy Pro situace, ve kterých potřebujeme doplnit do rodinného rozpočtu peníze a nelze je (nebo to není efektivní) řešit pojištěním, zbývá jediná možnost, a to držet pro takovou situaci finanční rezervu. Takovými situacemi jsou např. ztráta zaměstnání, nástup na mateřskou dovolenou a lehčí krátkodobé zdravotní komplikace. Rezerva by měla dostačovat na doplnění peněz do rozpočtu po celou předpokládanou dobu trvání poklesu příjmu.

Riziko číslo 2 – růst úrokových sazeb

V dnešní době se úrokové sazby hypoték nachází na velmi nízkých úrovních. Tak to ale samozřejmě nebude navždy. Podíváme-li se zpátky do poloviny roku 2008, úrokové sazby se blížily k 6% p.a. Sazby hypotečních úvěrů jsou pevně stanovené (fixované) na určitou dobu (obvykle 1, 3 nebo 5 let). Co se ale stane po ukončení fixačního období? Banka vám nabídne novou úrokovou sazbu na další smluvené úrokové období, které bude odpovídat úrokovým sazbám v té době na trhu obvyklým. Navíc stávajícím klientům často banky nabízí sazby horší, pokud si dnes uzavřeme hypotéku s úrokovou sazbou 4% p.a. a po uplynutí tří, nebo pětiletého fixačního období dostaneme sazbu 5% p.a., nebo 6% p.a. Při hypotéce např. na výši 2 miliony s dobou splatnosti 30 let a úrokové sazbě 4% p.a. splatíme po 5 letech 191 050Kč. Tj. na dalších 25 let splatnosti zbývá splatit 1 808 950Kč. Původní splátka takové hypotéky je 9548Kč (neuvažujeme žádné poplatky). Nová splátka po 5 letech při nové úrokové sazbě 5% p.a. by byla 10575Kč, při úrokové sazbě 6% p.a. 11655Kč. Obecně je potřeba zvolit takovou výši hypotéky, kterou jsme schopni zvládnout, a to i v případě růstu úrokových sazeb. Měli bychom tedy zvážit nejenom to, zda budeme schopni zvládnout splátku v současné době při nízké úrokové sazbě, ale i v budoucnu po jejím případném růstu. Touto problematikou se samozřejmě zabývají hlavně Hypoteční banky a banky poskytující půjčky na bydlení.

Riziko číslo 3 – pokles hodnoty nemovitosti

Mohli bychom si říci, že v případě, že nemovitost užíváme k vlastnímu bydlení a neplánujeme ji v budoucnu prodávat, nás v podstatě vývoj její hodnoty nemusí trápit. Co když ale nastane nenadálá situace, která si vynutí nutnost jejího prodeje? Určitě vás takových situací několik napadne. Je nutné, aby prodejní cena pokryla alespoň aktuální výši hypotéky. Jinak nám banka nemovitost ani nedovolí, kvůli zástavnímu právu, prodat. Vývoj hodnoty nemovitosti a zůstatku hypotéky jsou ale dvě různé věci. Odhadnout vývoj hodnoty nemovitosti není snadné, o čemž svědčí i další odkazy ze zajímavých užitečných katalogů a stránek. Můžeme se akorát podívat na situace, co kdyby … např. kdyby hodnota poklesla o 5%, 10%, 15%. Hodnota nemovitosti bude také nižší, pokud jí budeme nuceni prodat velmi rychle. Je proto dobré si uvědomit, jakým způsobem klesá dlužná výše hypotéky. Např. při splácení na dobu 30 let a úrokové sazbě 4% p.a. splatíme 10% z původní výše hypotéky cca po 5 letech, 20% po cca 9,5 letech, 30% po cca 13 letech atd. Riziko, že bychom při prodeji nemovitosti nebyli schopni splácet hypotéku, samozřejmě klesá s možností vlastních zdrojů, které při „pořízení“ hypotéky použijeme. Nejrizikovější jsou proto 100% hypotéky, kdy nepoužíváme žádné vlastní prostředky. Zde také nezískáme tak příznivou sazbu. Řekněme, že bychom dnes získali 100% hypotéku se sazbou 6% p.a., 10% její výše tak splatíme až po 6,5 letech a 20% až po 11,5 letech.

Předčasné splacení hypotéky zdarma

Změny v novele zákona, se také týkají hypoték. Podle novely zákona mají spotřebitelé právo uhradit každý rok až 25 procent z dlužné částky bez hrozby sankcí. V současné době si banky účtují vysoké poplatky za každou mimořádnou splátku mimo dobu fixace a tento krok velmi usnadní i možně zkrátí dobu splácení.